En esta guía
En resumen: el contrato de alquiler de vivienda habitual se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Debe identificar a las partes y la vivienda, fijar renta, duración y fianza, y no puede empeorar los derechos mínimos del inquilino: lo que contradiga la ley en su perjuicio es nulo aunque esté firmado.
Todo alquiler empieza con un contrato, y casi todos los conflictos posteriores (la fianza que no se devuelve, la subida que no estaba clara, la reparación que nadie quiere pagar) se deciden por lo que dice ese papel y por lo que dice la ley cuando el papel calla. En esta guía repasamos qué tipo de contrato firmas, qué debe incluir, qué cláusulas no valen y qué ha cambiado en 2023 y en octubre de 2026.
Qué ley se aplica: vivienda habitual o temporada
La LAU distingue dos tipos de alquiler de vivienda, y la diferencia importa mucho:
- Arrendamiento de vivienda (artículo 2): el inquilino va a vivir allí de forma permanente. Es el caso normal y el más protegido: duración mínima, prórrogas, límites a la fianza y a las subidas.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda (artículo 3), donde entran los alquileres de temporada: se alquila por un motivo temporal (trabajo, estudios, tratamiento médico). Se rige sobre todo por lo pactado y no tiene la prórroga obligatoria.
Lo que cuenta es la realidad, no el nombre que se le ponga. Un contrato llamado «de temporada» para alguien que en realidad vive allí de forma permanente puede ser considerado de vivienda habitual por un juez. Si alquilas una habitación, las reglas tienen matices: ver alquiler de habitaciones.
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación en el Congreso, endurece el alquiler de temporada en los contratos que se firmen desde esa fecha: debe tener una causa real y acreditable, durar más de 31 días y, por regla general, no más de 12 meses. Si se supera ese plazo sin justificación o se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes, se considera alquiler de vivienda habitual desde el primero. Lo resumimos en la guía del decreto de vivienda de octubre de 2026 y en el contrato de alquiler de temporada.
Qué debe incluir el contrato
El artículo 37 de la LAU pide que el contrato recoja como mínimo la identidad de las partes, la identificación de la vivienda, la duración pactada, la renta inicial y las demás cláusulas que acuerden libremente. En la práctica, un contrato completo incluye:
| Apartado | Qué debe decir | Por qué importa |
|---|---|---|
| Partes | Nombre, DNI/NIE y domicilio de propietario e inquilino | Si hay varios inquilinos, todos responden del contrato |
| Vivienda | Dirección, referencia catastral, anexos (garaje, trastero) y si está amueblada | Evita discusiones sobre qué se alquila |
| Duración | Fecha de inicio y plazo pactado | Marca cuándo empiezan las prórrogas |
| Renta | Importe mensual, forma y día de pago | Conviene pagar siempre por banco para tener prueba |
| Actualización | Si se actualiza cada año y con qué índice | Sin cláusula, la renta no se puede actualizar (artículo 18) |
| Fianza y garantías | Fianza de una mensualidad y, si hay, garantía adicional | La garantía adicional tiene un máximo de dos mensualidades |
| Gastos | Quién paga comunidad, suministros y, en contratos antiguos, el IBI | Si se repercuten gastos, debe constar su importe anual |
| Inventario | Estado de la vivienda, muebles y electrodomésticos, con fotos | Es la prueba clave para recuperar la fianza |
| Certificado energético | Etiqueta energética de la vivienda | Es obligatorio entregarlo al alquilar (RD 390/2021) |
Si buscas qué comprobar antes de firmar como inquilino, revisa también la documentación que pueden pedirte para alquilar un piso.
Duración, prórrogas y cómo termina
La duración es libre, pero la ley protege al inquilino con una prórroga obligatoria: si el plazo pactado es inferior a cinco años (siete si el propietario es persona jurídica), el contrato se prorroga cada año hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con 30 días de antelación de que no quiere seguir (artículo 9). Después puede llegar una prórroga tácita de hasta tres años más si nadie avisa (artículo 10). Si el inquilino fallece o la pareja se separa, sus familiares pueden seguir con el contrato: lo explicamos en la subrogación del contrato. Un contrato de palabra también es válido: ver alquilar sin contrato escrito.
El inquilino puede irse antes de tiempo: a partir de los seis meses, con 30 días de preaviso (artículo 11). Te lo explicamos con plazos y modelo de carta en cómo rescindir un contrato de alquiler antes de tiempo, y los plazos completos en la duración del contrato de alquiler.
Renta, actualización y gastos
La renta inicial se pacta libremente, salvo en las zonas de mercado residencial tensionado, donde la Ley 12/2023 limita la renta de los nuevos contratos. Durante el contrato, la renta solo puede actualizarse si el contrato lo prevé expresamente y una vez al año. Desde 2025 el índice de referencia es el IRAV que publica el INE, y hasta el 31 de diciembre de 2027 hay un tope extraordinario del 2 % si no hay nuevo pacto. Lo calculamos paso a paso en la guía de la subida del alquiler.
Sobre los gastos: los suministros con contador individual (luz, agua, gas, internet) los paga normalmente el inquilino. La comunidad puede repercutirse si se pacta por escrito con su importe anual. El IBI depende de la fecha del contrato: lo explicamos en quién paga la comunidad y el IBI. Y los honorarios de la agencia los paga siempre el propietario: si te los cobran, mira cómo reclamarlos.
Cláusulas nulas aunque las firmes
El artículo 6 de la LAU es la red de seguridad del inquilino: son nulas las estipulaciones que modifiquen en su perjuicio las normas de vivienda, salvo que la ley lo permita expresamente. Algunos ejemplos habituales de cláusulas que no se aplican:
- Renunciar a la prórroga obligatoria hasta los cinco o siete años.
- Una fianza de dos o tres meses (la fianza legal es una mensualidad; lo demás sería garantía adicional, con un máximo de dos mensualidades más).
- Que el inquilino pague todas las reparaciones, incluidas las necesarias para mantener la vivienda habitable.
- Que el propietario pueda entrar en la vivienda cuando quiera. Ver si el casero puede entrar en el piso.
- Que el inquilino pague los honorarios de la inmobiliaria.
- Subidas de renta automáticas por encima del índice legal.
Que una cláusula sea nula no anula todo el contrato: el resto sigue vigente y en lugar de la cláusula se aplica la ley.
Checklist antes de firmar
- Comprueba que quien alquila es el propietario o tiene poder para hacerlo. Una nota simple del Registro de la Propiedad lo confirma. Es la primera defensa frente a las estafas en el alquiler.
- Lee la cláusula de duración y actualización: plazo, índice y fecha de actualización.
- Revisa qué gastos pagas y su importe anual por escrito.
- Haz el inventario con fotos fechadas el día de la entrega de llaves y fírmalo como anexo.
- Paga por transferencia, nunca en efectivo sin recibo, y guarda los justificantes.
- Pide copia del certificado energético y del justificante de depósito de la fianza.
Además del contrato, necesitarás el certificado energético, la cédula de habitabilidad si tu comunidad la exige, y conviene valorar un seguro. Lo tienes todo en la guía para alquilar tu piso.
Preguntas frecuentes
¿Es válido un contrato de alquiler verbal?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos no exige forma escrita para que el contrato sea válido, pero el artículo 37 permite a cualquiera de las partes exigir a la otra que lo formalice por escrito. Sin papel es mucho más difícil probar la renta, la duración o la fianza, así que conviene firmarlo siempre.
¿Hay que registrar el contrato de alquiler?
No es obligatorio inscribirlo en el Registro de la Propiedad para que sea válido. Lo que sí exigen la mayoría de comunidades autónomas es depositar la fianza en su organismo autonómico, y desde 2025 los alquileres de temporada y de corta duración necesitan además un número de registro único para anunciarse.
¿Cuánto dura como mínimo un contrato de alquiler de vivienda?
Las partes pactan la duración que quieran, pero si es inferior a cinco años (siete si el propietario es una empresa) el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales obligatorias hasta llegar a ese plazo. Lo explicamos en la guía sobre la duración del contrato.
¿Quién paga la agencia inmobiliaria al firmar un alquiler?
El propietario. Desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la LAU).
¿Puede el contrato decir que renuncio a mis derechos como inquilino?
No con efectos. El artículo 6 de la LAU declara nulas las cláusulas que modifiquen en perjuicio del inquilino las normas de vivienda habitual, salvo que la propia ley lo permita. Aunque la hayas firmado, esa cláusula no se aplica.
Normativa y fuentes consultadas