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Respuesta rápida: por defecto, la comunidad y el IBI los paga el propietario. La comunidad puede pasarse al inquilino si el contrato lo dice por escrito e indica su importe anual (artículo 20.1 de la LAU). El IBI también podía repercutirse así, pero en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 ya no se puede, según el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación).
Los gastos de la vivienda son la letra pequeña del alquiler: unos 50 o 100 € al mes de comunidad, más el IBI anual, cambian mucho lo que pagas de verdad. Esta guía explica qué puede repercutirse, con qué requisitos y qué ha cambiado.
Resumen por tipo de gasto
| Gasto | Quién paga por defecto | ¿Se puede pasar al inquilino? |
|---|---|---|
| Cuota ordinaria de comunidad | Propietario | Sí, con pacto escrito e importe anual |
| Derramas extraordinarias | Propietario | No es lo habitual: son conservación o mejora del inmueble |
| IBI (contratos hasta el 7/10/2026) | Propietario | Sí, con pacto escrito e importe anual |
| IBI (contratos desde el 8/10/2026) | Propietario | No (RDL 29/2026) |
| Tasa de basuras | Según ordenanza municipal | Depende de la ordenanza y de la fecha del contrato |
| Luz, agua, gas, internet con contador propio | Inquilino | — |
| Agencia inmobiliaria y formalización del contrato | Propietario | No (Ley 12/2023) |
| Seguro de hogar del continente | Propietario | Se puede pactar el reparto, pero el seguro del edificio es del propietario |
Requisitos para repercutir la comunidad
El artículo 20.1 de la LAU permite pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sean a cargo del inquilino. Para que el pacto valga:
- Debe constar por escrito en el contrato.
- Debe indicar el importe anual de esos gastos en la fecha del contrato.
- Las subidas tienen límite: durante los primeros cinco o siete años, solo pueden subir una vez al año y como máximo el doble del porcentaje de actualización de la renta, excepto los tributos (artículo 20.2).
Si falta el importe anual, muchos tribunales consideran que el inquilino no está obligado a pagarlos. En las zonas tensionadas, además, no pueden repercutirse en un contrato nuevo gastos que no se repercutieran en el anterior.
El cambio de octubre de 2026 en el IBI
El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación) prohíbe repercutir al inquilino el IBI y los demás tributos asociados a la vivienda en los contratos firmados desde esa fecha. En los contratos anteriores, el pacto válido de repercusión se mantiene en principio. Los gastos de comunidad sí pueden seguir repercutiéndose con los requisitos del artículo 20.
Si tu contrato es anterior y el propietario te repercute el IBI, revisa que el contrato lo diga expresamente y que indique el importe. Si el contrato es posterior al 8 de octubre de 2026 e incluye el IBI a tu cargo, esa cláusula no se aplicaría mientras el decreto esté en vigor.
Suministros: cambiar la titularidad o no
Los servicios que se miden con contador propio (luz, agua, gas, internet) son del inquilino (artículo 20.3). Puedes cambiar los contratos a tu nombre o dejarlos a nombre del propietario y pagarle las facturas. Tenerlos a tu nombre te permite elegir tarifa y evita discusiones al final, cuando se liquida la fianza.
Si repercutes la comunidad, pon en el contrato el importe anual y actualízalo como máximo una vez al año. Recuerda que estos gastos, si los pagas tú, son deducibles en tu IRPF; si los paga el inquilino, se suman a tus ingresos y se deducen igualmente.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga las derramas de la comunidad en un piso alquilado?
El propietario. Las derramas extraordinarias (rehabilitar la fachada, instalar un ascensor) son gastos de conservación y mejora del inmueble, no gastos generales repercutibles. Solo los pagaría el inquilino si hubiera un pacto muy claro, y aun así sería discutible.
¿Me pueden subir lo que pago de comunidad cada año?
Durante los cinco primeros años (siete si el propietario es una empresa), la cantidad repercutida, salvo tributos, solo puede subir una vez al año y como máximo el doble del porcentaje en que pueda actualizarse la renta (artículo 20.2 de la LAU).
¿Quién paga la tasa de basuras?
Depende de la ordenanza de cada ayuntamiento, que define quién es el obligado al pago. Si se cobra al propietario, en contratos anteriores al 8 de octubre de 2026 podía repercutirse al inquilino con pacto escrito. En los nuevos contratos, los tributos de la vivienda no son repercutibles, aunque la tasa de basuras puede seguir otro régimen según la ordenanza.
¿Y si el contrato no dice nada sobre la comunidad?
Entonces la paga el propietario. Para que el inquilino la pague, el contrato debe recogerlo por escrito y con el importe anual de los gastos a la fecha del contrato.
Normativa y fuentes consultadas