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En resumen: en un alquiler de vivienda la fianza es una mensualidad y se paga en metálico. Aparte puede pactarse una garantía adicional de como máximo dos mensualidades. Al terminar, el propietario debe devolver la fianza menos lo que justifique por daños o deudas; si tarda más de un mes desde la entrega de llaves, debe pagar además intereses.
La fianza es el conflicto número uno cuando termina un alquiler. La mayoría de los problemas se evitan con dos cosas: saber qué dice el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y tener pruebas del estado de la vivienda al entrar y al salir. Aquí tienes las dos.
Cuánto es la fianza y qué garantías extra se pueden pedir
| Concepto | Vivienda habitual | Uso distinto (incluida temporada) |
|---|---|---|
| Fianza legal obligatoria | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Garantía adicional (aval, depósito extra) | Máximo 2 mensualidades en contratos de hasta 5 o 7 años | Libre según lo pactado (ver novedad) |
| Actualización de la fianza | No durante los primeros 5 o 7 años | Según lo pactado |
La fianza es obligatoria y tiene que entregarse en metálico (en la práctica, por transferencia). La garantía adicional es voluntaria: puede ser un depósito extra, un aval bancario o un avalista personal. El límite de dos mensualidades se introdujo en 2019 para los contratos de vivienda habitual.
Según el Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación), en los contratos firmados desde esa fecha la garantía adicional queda limitada a dos mensualidades en vivienda habitual y a una en temporada, y no se puede exigir al inquilino que contrate o pague un seguro de impago. Además, al terminar el contrato debe firmarse un documento con el estado de la vivienda.
Dónde se deposita la fianza
El propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo de la comunidad autónoma donde está la vivienda, en el plazo y forma que fije cada una. No es el inquilino quien la deposita, pero sí puede (y conviene) pedir una copia del justificante. Si el propietario no la deposita se expone a sanciones administrativas, aunque eso no cambia tu derecho a recuperarla.
Los nombres y plazos cambian según la comunidad (en Cataluña, por ejemplo, se deposita en el INCASÒL), y algunas, como Andalucía desde enero de 2026, ya no lo exigen. Tienes la tabla completa en dónde depositar la fianza en cada comunidad.
Qué cubre la fianza y qué no
La fianza sirve para responder de lo que el inquilino deba al terminar el contrato. Puede descontarse:
- Rentas o suministros pendientes de pago.
- Daños causados por el inquilino, sus familiares o visitas, más allá del desgaste normal.
- Muebles o electrodomésticos del inventario que falten o estén rotos por mal uso.
No puede descontarse el desgaste por el uso ordinario: pintura envejecida tras años de uso, pequeñas marcas de muebles, juntas oscurecidas o electrodomésticos que se estropean por antigüedad. Tampoco una «limpieza profesional» automática si entregas la casa limpia. Lo detallamos con ejemplos en qué puede descontar el casero de la fianza.
Cuándo y cómo te la deben devolver
El artículo 36.4 de la LAU dice que el saldo de la fianza que deba devolverse al inquilino devenga el interés legal si pasa un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya devuelto. En la práctica, ese mes funciona como plazo razonable para revisar la vivienda y liquidar facturas.
- Avisa por escrito de la fecha en que dejas la vivienda, respetando el preaviso del contrato.
- Entrega las llaves con un documento firmado que diga la fecha y, si es posible, el estado de la vivienda. Haz fotos y vídeo fechados ese día.
- Da tu número de cuenta por escrito para la devolución.
- Pide el detalle por escrito si te descuentan algo: qué daño, cuánto cuesta y con qué factura o presupuesto.
Si pasado el mes no te la devuelven ni te justifican los descuentos, sigue los pasos de qué hacer si el casero no devuelve la fianza, con modelo de burofax.
Errores que hacen perder la fianza
- No hacer inventario al entrar. Sin pruebas del estado inicial, es tu palabra contra la del propietario. Usa nuestro modelo de inventario.
- Irse sin entregar las llaves formalmente. Hasta que no las entregas, el contrato sigue vivo y la renta sigue corriendo.
- Dejar de pagar el último mes «porque ya está la fianza». Sin acuerdo escrito es un impago.
- Hacer obras sin permiso. El propietario puede exigir que repongas la vivienda a su estado anterior (artículo 23 de la LAU).
Deposita la fianza en plazo, guarda el inventario firmado y, al terminar, devuelve la fianza o comunica por escrito y con justificantes lo que descuentas antes de que pase un mes. Retenerla sin motivo te expone a pagar intereses y costas en un juicio.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de fianza se pagan en un alquiler de vivienda?
La fianza legal es de una mensualidad de renta en el alquiler de vivienda (artículo 36.1 de la LAU). Además se puede pactar una garantía adicional, pero en los contratos de vivienda habitual de hasta cinco o siete años no puede superar dos mensualidades.
¿Puedo pedir que la fianza cubra el último mes de alquiler?
No es un derecho del inquilino: la fianza garantiza que cumples el contrato hasta el final y que la vivienda se entrega en buen estado. Si lo acordáis por escrito con el propietario sí es posible, pero sin acuerdo dejar de pagar el último mes es un impago.
¿Cuánto tiempo tiene el casero para devolver la fianza?
La ley no fija un plazo cerrado, pero si pasa un mes desde la entrega de llaves sin devolverla, el saldo que corresponda devenga el interés legal del dinero (artículo 36.4 de la LAU). Te contamos los pasos en qué hacer si el casero no devuelve la fianza.
¿La fianza se actualiza con la renta?
Durante los primeros cinco años (siete si el propietario es una empresa) la fianza no se actualiza. A partir de ahí, en cada prórroga, puede ajustarse para que vuelva a equivaler a una mensualidad de la renta vigente.
¿Dónde se deposita la fianza?
En el organismo que designe cada comunidad autónoma (en Cataluña, por ejemplo, es el INCASÒL). Es una obligación del propietario y el inquilino puede pedir el justificante.
Normativa y fuentes consultadas