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Respuesta rápida: el inventario es un documento, firmado por inquilino y propietario, que describe el estado de la vivienda y de sus muebles al empezar el alquiler, con fotos fechadas. No es obligatorio al entrar, pero es la mejor prueba para recuperar la fianza: el Código Civil presume que recibiste el piso en buen estado si no se demuestra lo contrario (artículo 1562).
La mayoría de discusiones por la fianza se reducen a una pregunta: ¿ese daño estaba ya cuando entró el inquilino? Sin inventario, es tu palabra contra la del otro. Con él, la respuesta está por escrito. Aquí tienes qué incluir, cómo hacer las fotos y un modelo para copiar. Cuando llegue el momento de irte, consulta qué puede descontar el casero de la fianza.
Por qué el inventario importa tanto
- La presunción juega en tu contra: si no hay descripción del estado inicial, se presume que recibiste la vivienda en buen estado y debes devolverla igual (artículos 1561 y 1562 del Código Civil).
- Distingue daños de desgaste: el desgaste normal por el uso no se puede descontar; los daños sí. Para saber cuál es cuál, hay que conocer el punto de partida.
- Protege también al propietario: le permite reclamar daños reales con pruebas.
Novedad: en los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 exige un documento firmado por ambas partes sobre el estado de la vivienda al terminar el contrato. Tener un inventario inicial hace que esa comparación sea sencilla.
Qué debe incluir el inventario
| Apartado | Qué anotar |
|---|---|
| Datos generales | Dirección, partes, fecha del contrato y de entrega de llaves |
| Llaves y mandos | Número de llaves de portal, piso, buzón, trastero, mandos de garaje |
| Contadores | Lectura de luz, agua y gas el día de entrada |
| Estancia por estancia | Paredes, suelos, puertas, ventanas, persianas, enchufes, luces |
| Cocina | Electrodomésticos (marca, modelo, si funcionan), encimera, muebles |
| Baños | Sanitarios, grifería, mampara, azulejos, extractor |
| Muebles | Cada mueble, su estado y si tiene marcas o golpes |
| Instalaciones | Caldera o termo, calefacción, aire acondicionado, con fecha de la última revisión |
| Observaciones | Desperfectos existentes, humedades, ruidos, olores |
Cómo hacer las fotos y vídeos
- Hazlas el día de la entrega de llaves, antes de meter tus cosas.
- Plano general de cada estancia desde la puerta y desde la esquina opuesta.
- Detalle de cada desperfecto, con algo que dé escala (una moneda, un bolígrafo).
- Un vídeo recorriendo el piso abriendo armarios y probando grifos y electrodomésticos.
- Envía las fotos al propietario por correo o mensajería ese mismo día: así quedan fechadas y sabe que existen.
- Guarda una copia en la nube durante todo el contrato.
Si descubres algo en los primeros días (una humedad que aparece con la lluvia, un electrodoméstico que falla), comunícalo por escrito enseguida. Si es una avería, el propietario debe repararla: ver quién paga las reparaciones.
Modelo de inventario para copiar
Al terminar el contrato
Cuando dejes el piso, repetid el recorrido con el inventario en la mano:
- Comparad estancia por estancia y anotad las diferencias.
- Distinguid lo que es desgaste normal (pintura algo sucia, pequeño uso de muebles) de los daños (roturas, quemaduras, manchas que no salen).
- Anotad la lectura de los contadores y las llaves entregadas.
- Firmad el documento de fin de contrato (obligatorio en los contratos desde el 8 de octubre de 2026) y quedaos cada uno con una copia.
El propietario tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza; después, debe pagar intereses (artículo 36.4 de la LAU). Si no lo hace, sigue los pasos de qué hacer si el casero no devuelve la fianza.
Si eres propietario, el inventario también es tu herramienta: sin él, te costará demostrar que un daño lo causó el inquilino. Haz tú mismo las fotos, adjúntalas al contrato y pide la firma del inquilino el día de la entrega de llaves.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio hacer un inventario en un alquiler?
La ley no obliga a hacerlo al empezar el contrato, pero es muy recomendable para las dos partes: sin inventario es difícil demostrar qué daños ya existían. En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el decreto de vivienda exige un documento firmado por ambas partes sobre el estado de la vivienda al terminar el contrato.
¿Las fotos del móvil sirven como prueba?
Sí, sobre todo si tienen fecha y se envían al propietario al entrar (por correo o mensajería), porque así queda constancia de la fecha y de que las recibió. Mejor aún si se adjuntan al inventario firmado por los dos.
¿Qué hago si al entrar encuentro desperfectos que no están en el inventario?
Comunícalos por escrito al propietario en los primeros días, con fotos, y pide que se añadan al inventario. Si no contesta, guarda el envío: demuestra que el daño ya existía cuando entraste.
¿El inventario tiene que estar firmado por los dos?
Es lo ideal, porque así nadie puede discutirlo. Si el propietario no quiere firmar, envíale el inventario con fotos por un medio que deje constancia (burofax o correo con acuse) y guarda la prueba.
Normativa y fuentes consultadas