En esta guía
- Paso 1: prepara la vivienda y los papeles
- Paso 2: fija la renta (y comprueba si estás en zona tensionada)
- Paso 3: elige bien al inquilino
- Paso 4: contrato, fianza e inventario
- Paso 5: protégete frente a impagos
- Paso 6: declara las rentas y deduce los gastos
- Cuánto cuesta alquilar tu piso
- Preguntas frecuentes
En resumen: para alquilar tu piso necesitas el certificado energético (y en algunas comunidades la cédula de habitabilidad), fijar una renta que respete los límites si estás en zona tensionada, comprobar la solvencia del inquilino, firmar un contrato por escrito, depositar la fianza y declarar las rentas en el IRPF. Los honorarios de la agencia los pagas tú.
Alquilar una vivienda es sencillo sobre el papel, pero un error en el arranque (un inquilino sin solvencia, un contrato mal redactado, una renta por encima del límite de la zona) puede costarte meses de ingresos. Esta guía ordena los pasos y te lleva a la guía específica de cada uno.
Paso 1: prepara la vivienda y los papeles
- Certificado de eficiencia energética: obligatorio para anunciar y alquilar. La etiqueta debe aparecer en el anuncio y el certificado se entrega al inquilino (Real Decreto 390/2021). Lo emite un técnico habilitado y debe registrarse en tu comunidad.
- Cédula de habitabilidad o documento equivalente, en las comunidades que la exigen.
- Estado de la vivienda: la ley exige que esté en condiciones de habitabilidad. Revisa instalación eléctrica, gas, caldera y humedades antes de alquilar: después las reparaciones necesarias serán tuyas.
- Comunidad de propietarios: comprueba si los estatutos limitan algún uso y avisa al administrador.
Tienes la lista completa, también la que puede pedir el inquilino, en documentos para alquilar un piso.
Paso 2: fija la renta (y comprueba si estás en zona tensionada)
Antes de poner precio, mira si tu municipio está declarado zona de mercado residencial tensionado. Si lo está, la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior en esa vivienda (actualizada), salvo excepciones como obras de rehabilitación o mejora recientes. Si eres gran tenedor (en general, más de diez viviendas), el tope es el índice estatal de precios de referencia.
Si no estás en zona tensionada, la renta es libre. Compara con anuncios de viviendas similares de tu barrio y con el índice de referencia del Ministerio (método paso a paso en cómo calcular el precio de alquiler de tu piso). Recuerda pactar en el contrato la actualización anual de la renta: si no lo haces, no podrás actualizarla.
Paso 3: elige bien al inquilino
Es la decisión que más reduce el riesgo de impago. Pide documentación proporcionada: identidad, ingresos (nóminas, contrato laboral, pensión o declaración de la renta si es autónomo) y, si quieres, referencias de un alquiler anterior. Una regla prudente habitual es que la renta no supere el 30-40 % de los ingresos netos del hogar.
Ten en cuenta la protección de datos: pide solo lo necesario, no hagas copias que no vayas a usar y destruye la documentación de los candidatos descartados.
Paso 4: contrato, fianza e inventario
- Contrato por escrito con duración, renta, actualización, gastos y anexos. Repasa la guía del contrato de alquiler.
- Fianza de una mensualidad y, si quieres, garantía adicional de hasta dos. Deposita la fianza en el organismo de tu comunidad. Más en la guía de la fianza.
- Inventario con fotos firmado por ambos como anexo.
- Cambio de titularidad de suministros o lectura de contadores el día de la entrega.
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026, el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) impide repercutir el IBI y otros tributos de la vivienda al inquilino, exigirle un seguro de impago o pactar una indemnización si se va antes de tiempo, y obliga a firmar un documento sobre el estado de la vivienda al terminar. Resumen completo en la guía del decreto de octubre de 2026.
Paso 5: protégete frente a impagos
Las tres herramientas habituales son la garantía adicional (aval bancario o depósito, hasta dos mensualidades), el avalista personal y el seguro de impago que contratas tú. Compara qué cubre cada póliza en seguro de impago de alquiler. Y si el problema ya ha llegado, sigue los pasos de qué hacer si el inquilino no paga y, si llega a juicio, de el desahucio por impago.
Paso 6: declara las rentas y deduce los gastos
Las rentas se declaran cada año en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes restar gastos como el IBI, la comunidad, los intereses de la hipoteca, las reparaciones, los seguros y la amortización del inmueble, y si el piso es vivienda habitual del inquilino, aplicar una reducción del 50 % o más sobre el rendimiento neto positivo. Lo tienes paso a paso en cómo declarar el alquiler en la renta.
Cuánto cuesta alquilar tu piso
| Concepto | ¿Obligatorio? | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Certificado energético | Sí | Propietario |
| Cédula de habitabilidad | Según comunidad | Propietario |
| Honorarios de agencia | No | Propietario (no se puede repercutir) |
| Seguro de hogar del continente | No (muy recomendable) | Propietario |
| Seguro de impago | No | Propietario |
| Depósito de fianza | Sí (sale de la fianza del inquilino) | Se devuelve al terminar |
Los precios de certificados, seguros y agencias varían mucho por ciudad y proveedor: pide al menos tres presupuestos.
Si estás buscando piso, esta guía te sirve para saber qué puede pedirte el propietario y qué no, y para comprobar que la renta respeta los límites de tu zona.
Preguntas frecuentes
¿Qué documentos necesito para alquilar mi piso?
Como mínimo, el certificado de eficiencia energética (obligatorio al anunciar y alquilar, según el Real Decreto 390/2021). En algunas comunidades también la cédula de habitabilidad o un documento equivalente. Además, el contrato por escrito y el justificante de depósito de la fianza en el organismo autonómico.
¿Puedo poner el precio que quiera a mi alquiler?
En general sí, salvo si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado: allí la renta de un nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la del contrato anterior actualizada, y si eres gran tenedor no puede superar el índice de referencia.
¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco?
Sí. Las rentas del alquiler son rendimientos del capital inmobiliario y se declaran en el IRPF. A cambio puedes deducir gastos y, si es vivienda habitual del inquilino, aplicar una reducción sobre el rendimiento neto positivo. Lo explicamos en la guía de cómo declarar el alquiler en la renta.
¿Puedo pedir al inquilino un seguro de impago?
En los contratos firmados desde el 8 de octubre de 2026 no se puede exigir al inquilino que contrate o pague un seguro de impago, según el Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación). Sí puedes contratarlo tú como propietario.
¿Me compensa una agencia o gestionar el alquiler yo mismo?
Depende de tu tiempo y de lo lejos que vivas. La agencia cobra sus honorarios siempre al propietario (no puede repercutirlos al inquilino) y la gestión integral suele cobrarse como un porcentaje mensual de la renta. Compara el coste anual con el tiempo que te ahorra y con lo que cuesta un solo mes de impago.
Normativa y fuentes consultadas