Desahucio por impago de alquiler 2026: fases, plazos, costes y vulnerabilidad

Respuesta rápida: el desahucio por impago es un juicio verbal en el que el propietario pide recuperar la vivienda y cobrar las rentas debidas. Antes hay que intentar una negociación (MASC) y conviene requerir el pago por burofax con 30 días de antelación. El juzgado da al inquilino 10 días para pagar, irse u oponerse; si no lo hace, se fija el lanzamiento. En hogares vulnerables, el lanzamiento puede suspenderse.

Esta guía explica el procedimiento judicial completo. Si el impago acaba de empezar, lee primero qué hacer si el inquilino no paga: los pasos previos marcan cuánto durará después el juicio.

Antes de la demanda

Requerimiento fehaciente de pago (burofax) al menos 30 días antes de presentar la demanda: impide que el inquilino pare el desahucio pagando a última hora (artículo 22.4 LEC).
Intento de negociación previa: desde el 3 de abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general acreditar un medio adecuado de solución de controversias antes de demandar. El mismo burofax con una propuesta concreta suele usarse para ello.
Si eres gran tenedor y el inquilino puede ser vulnerable: hay que acreditar que se ha intentado la conciliación o intermediación con las administraciones (Ley 12/2023).
Reúne la documentación: contrato, recibos o extractos que prueban el impago, burofax y su acuse.

Fases del procedimiento

Fase	Qué pasa	Plazo
Demanda	Se presenta con abogado y procurador ante el juzgado del lugar de la vivienda. Debe indicar si es la vivienda habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor	—
Admisión y requerimiento	El juzgado requiere al inquilino para que pague, desaloje o se oponga, y le informa de que puede acudir a servicios sociales	10 días hábiles
Sin respuesta	Decreto que da por terminado el juicio y ejecuta el lanzamiento en la fecha fijada	Según agenda del juzgado
Oposición	Vista oral y sentencia	Según agenda del juzgado
Vulnerabilidad	Comunicación a servicios sociales; posible suspensión del lanzamiento	Ver abajo
Lanzamiento	La comisión judicial entrega la vivienda al propietario	Fecha fijada en la resolución

Vulnerabilidad y suspensión del lanzamiento

Si los servicios sociales confirman que el hogar es vulnerable, el juzgado puede suspender el lanzamiento durante un tiempo para buscar una alternativa habitacional. La Ley 12/2023 reforzó esta coordinación y los sucesivos decretos han ido prorrogando suspensiones extraordinarias.

El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación) extiende hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de determinados lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa. La Administración tiene dos meses para ofrecer una alternativa o asumir la deuda. Si el propietario es una persona física con pocas viviendas, el juez debe ponderar también su situación, y la suspensión tiene límite temporal y derecho a compensación.

Cuánto cuesta

Abogado y procurador: son obligatorios. Sus honorarios varían por ciudad y despacho; pide presupuesto cerrado. Muchos seguros de impago los incluyen.
Tasas judiciales: las personas físicas están exentas.
Cerrajero el día del lanzamiento, y posibles reparaciones si la vivienda queda dañada.
Costas: si el inquilino pierde, normalmente se le condena a pagarlas, aunque cobrarlas depende de su solvencia.

Los gastos de abogado, procurador y los impagos de dudoso cobro pueden deducirse en tu IRPF. Ver gastos deducibles de un piso alquilado.

Cobrar la deuda después

Recuperar la vivienda no significa cobrar. Con la sentencia o el decreto puedes pedir la ejecución: el juzgado investiga los bienes del deudor y puede embargar cuentas o la parte embargable de su salario. Si no tiene bienes, la deuda queda pendiente y puede ejecutarse más adelante.

Otras vías que no son el desahucio

Procedimiento monitorio: solo para reclamar dinero, sin recuperar la vivienda.
Desahucio por expiración del plazo: cuando el contrato ha terminado legalmente y el inquilino no se va.
Acuerdo de salida: condonar parte de la deuda a cambio de la entrega de llaves en una fecha. A menudo es lo más rápido y barato.

Si te llega una demanda de desahucio, no la ignores: tienes 10 días para actuar. Acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento, pide abogado de oficio si cumples los requisitos de justicia gratuita y, si puedes pagar la deuda y es la primera vez, valora la enervación.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tarda un desahucio por impago?

No hay un plazo fijo: depende de la carga del juzgado, de si el inquilino se opone y de si hay una situación de vulnerabilidad que suspenda el lanzamiento. Sin oposición ni vulnerabilidad puede resolverse en pocos meses; con oposición o suspensión, puede superar el año.

¿Hace falta abogado y procurador para desahuciar?

Sí. El juicio de desahucio por falta de pago exige abogado y procurador, salvo que solo se reclamen cantidades de hasta 2.000 € sin pedir la recuperación de la vivienda.

¿Hay que pagar tasas judiciales?

Las personas físicas están exentas de las tasas judiciales estatales desde 2015. Las sociedades pueden tener que pagarlas, según el procedimiento.

¿Qué pasa si el inquilino paga todo antes del juicio?

Puede enervar (parar) el desahucio pagando la deuda completa antes de la vista, pero solo una vez y no si el propietario le había requerido el pago de forma fehaciente al menos 30 días antes de la demanda sin que pagara (artículo 22.4 de la LEC).

¿Puedo reclamar las rentas que se sigan generando?

Sí. En la demanda se pueden reclamar las rentas debidas y las que venzan hasta la entrega de la vivienda. Si el inquilino no paga voluntariamente, se ejecuta la sentencia con embargo de sus bienes o salario dentro de los límites legales.

Desahucio por impago de alquiler: fases, plazos y costes