Ley de Vivienda: 10 cambios que afectan a inquilinos y propietarios

Respuesta rápida: la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda, en vigor desde el 26 de mayo de 2023, cambió el alquiler en diez puntos clave: la agencia la paga el propietario, se crean las zonas tensionadas con límites de renta, nace el índice IRAV, hay nuevas prórrogas para el inquilino, se define al gran tenedor, cambian las reducciones del IRPF y los desahucios tienen más requisitos.

La Ley de Vivienda es la reforma más importante del alquiler desde 2019, y casi todas las reglas que explicamos en esta web pasan por ella. Aquí tienes los diez cambios que más afectan a inquilinos y pequeños propietarios, con el enlace a la guía de cada uno. Las novedades de 2026 están resumidas en la guía del decreto de octubre de 2026.

1. La agencia inmobiliaria la paga el propietario

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la LAU). El inquilino ya no paga honorarios de agencia por alquilar una vivienda.

2. Zonas de mercado residencial tensionado

Las comunidades autónomas pueden declarar zonas tensionadas cuando el alquiler supera el 30 % de los ingresos medios o los precios han crecido mucho más que el IPC. La declaración dura tres años, prorrogables. Ver zonas tensionadas: qué son y dónde hay.

3. Límites a la renta de los nuevos contratos

En zona tensionada, la renta de un nuevo contrato no puede superar, con carácter general, la del contrato anterior actualizada; si el propietario es gran tenedor, tampoco el índice de precios de referencia (artículo 17.6 y 17.7 de la LAU). Hay excepciones limitadas para obras de rehabilitación o contratos de larga duración.

4. Un índice nuevo para actualizar la renta

La ley fijó topes temporales a la actualización (2 % en 2023 y 3 % en 2024) y encargó al INE un índice específico, el IRAV, que se usa como límite desde 2025.

5. Prórroga extraordinaria por vulnerabilidad

Al terminar el contrato, si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el propietario es un gran tenedor, puede pedir una prórroga de hasta un año en las mismas condiciones (artículo 10.2 de la LAU).

6. Prórroga extraordinaria en zona tensionada

En zonas tensionadas, el inquilino puede pedir al terminar el contrato prórrogas anuales de hasta tres años, salvo que se pacte otra cosa o el propietario necesite la vivienda (artículo 10.3). Más en la duración del contrato.

7. La figura del gran tenedor

Gran tenedor es, en general, quien tiene más de diez inmuebles residenciales o más de 1.500 m² de uso residencial. Tiene obligaciones adicionales: límites de renta en zona tensionada, información sobre su condición y requisitos previos para demandar un desahucio contra personas vulnerables.

8. Nuevas reducciones en el IRPF del propietario

Para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023, la reducción del rendimiento neto del alquiler pasa a ser del 50 % con carácter general y del 60 %, 70 % o 90 % en casos que favorecen bajar rentas o alquilar a jóvenes en zona tensionada. Ver la reducción del alquiler en el IRPF.

9. Más información para el inquilino

Antes de firmar, el inquilino tiene derecho a recibir información sobre la vivienda y sus condiciones; en zona tensionada, también sobre la renta del contrato anterior y el índice de referencia aplicable.

10. Desahucios con más garantías

Las demandas de desahucio deben indicar si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor. Si lo es y el inquilino es vulnerable, debe intentarse antes un procedimiento de conciliación o intermediación con las administraciones. Además, los juzgados comunican el caso a los servicios sociales. Ver el desahucio por impago paso a paso.

Lo que no cambió

La duración mínima de cinco años (siete si el propietario es empresa), la fianza de una mensualidad, el reparto de reparaciones y el derecho del inquilino a desistir tras seis meses siguen como estaban desde 2019. Lo tienes resumido en la guía de derechos del inquilino.

Si alquilas en una zona tensionada o tienes muchas viviendas, revisa los límites de renta antes de firmar cada contrato nuevo. Si eres un particular fuera de zona tensionada, los cambios que más te afectan son la agencia a tu cargo y la nueva reducción del IRPF.

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