En esta guía
Respuesta rápida: un contrato de alquiler de vivienda habitual dura lo que se pacte, pero el inquilino tiene derecho a quedarse al menos cinco años (siete si el propietario es una empresa) mediante prórrogas anuales. Después, si nadie avisa, se prorroga hasta tres años más. En zonas tensionadas y con el decreto de octubre de 2026 caben prórrogas extraordinarias.
La duración es la cláusula que más confunde, porque lo que pone el contrato («un año») casi nunca coincide con lo que puedes quedarte de verdad. Esta guía explica los tres tramos de la Ley de Arrendamientos Urbanos y cuándo hay que avisar en cada uno. Si vas a irte antes, consulta cómo rescindir el contrato de alquiler. Para el resto de cláusulas, la guía completa del contrato de alquiler.
Los tres tramos de duración
| Tramo | Duración | Quién puede terminarlo | Artículo |
|---|---|---|---|
| 1. Plazo pactado + prórroga obligatoria | Hasta 5 años (7 si el propietario es persona jurídica) | Solo el inquilino, avisando 30 días antes de cada vencimiento anual | 9 LAU |
| 2. Prórroga tácita | Hasta 3 años más, de año en año | Propietario avisando 4 meses antes del fin del tramo 1; inquilino 2 meses antes, o 1 mes antes de cada anualidad | 10.1 LAU |
| 3. Tácita reconducción | Por meses o por el periodo de pago | Cualquiera, avisando | 1566 Código Civil |
Tramo 1: la prórroga obligatoria
Da igual que el contrato diga un año o tres: si la duración pactada es inferior a cinco años (o siete si el arrendador es una sociedad), al vencer se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo. El propietario no puede negarse. El inquilino sí puede salir al final de cualquier año avisando con 30 días de antelación (artículo 9.1 LAU).
La única excepción a favor del propietario es la necesidad de la vivienda (artículo 9.3): debe estar prevista en el contrato, haber pasado el primer año y avisarse con dos meses, para que vivan en ella él, sus familiares de primer grado o su excónyuge tras separación o divorcio. Si en tres meses no la ocupan, el inquilino puede elegir volver o recibir una indemnización.
Tramo 2: la prórroga tácita de hasta tres años
Al llegar a los cinco o siete años, si ninguna de las partes avisa, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta tres años más (artículo 10.1). Para evitarlo:
- El propietario debe comunicar que no renueva al menos cuatro meses antes del vencimiento.
- El inquilino, al menos dos meses antes. Durante la prórroga tácita, además, puede irse al final de cualquier anualidad avisando con un mes.
Haz la comunicación por un medio que deje prueba de la fecha y del contenido: burofax, correo certificado con acuse o un correo electrónico que la otra parte conteste.
Prórrogas extraordinarias
La Ley 12/2023 añadió dos prórrogas que el inquilino puede pedir al terminar los tramos anteriores:
- Vulnerabilidad: hasta un año más si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad social y económica y el propietario es un gran tenedor (artículo 10.2).
- Zona tensionada: en los municipios declarados zona tensionada, prórrogas anuales de hasta tres años en las mismas condiciones, salvo que se pacte otra cosa o el propietario necesite la vivienda (artículo 10.3).
El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación, añade una prórroga extraordinaria de hasta dos años más, por plazos anuales, para contratos de vivienda habitual cuyo plazo termine antes del 31 de diciembre de 2028. La pide el inquilino, que debe estar al corriente de pago, y no se suma a la de zona tensionada (cómo pedirla, con modelo de carta, en la prórroga extraordinaria del alquiler). Por otro lado, el Real Decreto-ley 28/2026 prevé prórrogas de cinco años (siete si el propietario es empresa) con indemnización si el propietario no renueva, pero solo entraría en vigor el 15 de noviembre de 2026 si se convalida. Detalle en la guía del decreto de octubre de 2026.
Ejemplo práctico
Laura firma en marzo de 2022 un contrato de un año con un propietario particular:
- Marzo 2023 a marzo 2027: prórrogas obligatorias anuales hasta cumplir cinco años. El propietario no puede echarla salvo necesidad prevista en el contrato.
- Noviembre 2026: último día para que el propietario avise de que no renueva (cuatro meses antes de marzo de 2027). Si no lo hace, entra la prórroga tácita.
- Marzo 2027 a marzo 2030: prórroga tácita de hasta tres años si nadie avisa.
Como su contrato termina antes del 31 de diciembre de 2028, Laura podría además pedir la prórroga extraordinaria del decreto de octubre de 2026 si se convalida.
Apunta en el calendario las fechas de aviso: cuatro meses antes del quinto (o séptimo) aniversario y, si quieres recuperar la vivienda por necesidad, comprueba que el contrato lo recoge. Una comunicación tardía supone, en la práctica, un año más de contrato.
Preguntas frecuentes
Si firmé un contrato de un año, ¿tengo que irme al terminar?
No. Si es tu vivienda habitual, el contrato se prorroga cada año de forma obligatoria para el propietario hasta llegar a cinco años (siete si el propietario es una empresa). Solo tú puedes decidir no renovar avisando con 30 días de antelación.
¿Con cuánta antelación debe avisar el propietario de que no renueva?
Al final de los cinco o siete años, con al menos cuatro meses de antelación. El inquilino debe avisar con al menos dos meses. Si nadie avisa, el contrato se prorroga un año más, hasta un máximo de tres.
¿Puede el propietario recuperar el piso para su hijo?
Solo si el contrato lo prevé expresamente, ha pasado el primer año y lo comunica con al menos dos meses de antelación, para destinarlo a vivienda permanente de él mismo, de sus familiares de primer grado o de su excónyuge tras una separación o divorcio (artículo 9.3 de la LAU). Si en tres meses no lo ocupa, el inquilino puede volver o ser indemnizado.
¿Qué pasa cuando se acaban todas las prórrogas?
Si nadie dice nada y el inquilino sigue pagando, se produce la tácita reconducción del Código Civil (artículo 1566): el contrato se renueva por el periodo de pago de la renta, normalmente mes a mes, y cualquiera de las partes puede terminarlo avisando.
Normativa y fuentes consultadas