En esta guía
En resumen: solo te pueden subir el alquiler durante el contrato si hay una cláusula de actualización, una vez al año y comunicándolo por escrito. El índice de referencia es el IRAV del INE, y para las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027 el decreto de octubre de 2026 fija un tope del 2 % si no hay nuevo acuerdo (y ninguna subida si tu renta supera el índice de referencia). Ese decreto está pendiente de convalidación.
La subida del alquiler es la duda que más se repite cada año, y en 2026 las reglas han cambiado varias veces. Aquí tienes el método para saber cuánto te pueden subir con tu contrato concreto, con ejemplos, y una calculadora de la subida del alquiler para hacer la cuenta.
Paso 1: ¿tu contrato permite subir la renta?
Durante la vigencia del contrato (incluidas las prórrogas), la renta solo se actualiza si el contrato lo prevé de forma expresa (artículo 18.1 de la LAU). Si no hay cláusula, la respuesta es sencilla: no te la pueden subir. Busca en el contrato un apartado de «actualización de la renta» y apunta:
- Cada cuánto: la ley solo permite actualizarla una vez al año, en la fecha en que se cumple cada año de contrato.
- Con qué índice: IPC, IRAV, un porcentaje fijo u otro.
- La fecha del contrato: antes o después del 26 de mayo de 2023, cuando entró en vigor la Ley de Vivienda.
Paso 2: qué límite te aplica
| Situación | Límite de la subida anual |
|---|---|
| Sin cláusula de actualización | No hay subida |
| Actualización entre el 8/10/2026 y el 31/12/2027 sin nuevo acuerdo | Máximo 2 % (RDL 29/2026) |
| Actualización en ese periodo si la renta supera el índice estatal de referencia | 0 % |
| Con nuevo acuerdo entre las partes en ese periodo | Lo pactado, con el IRAV como techo |
| Contrato desde el 26/5/2023 con cláusula de actualización | Lo pactado, sin superar el IRAV |
| Contrato anterior al 26/5/2023 con cláusula de IPC | IPC; desde el RDL 29/2026, sin superar el IRAV |
Fuente: artículo 18 y disposición adicional undécima de la LAU, y disposición final sexta del Real Decreto-ley 29/2026. Situación a 20 de octubre de 2026.
El Real Decreto-ley 29/2026 entró en vigor el 8 de octubre de 2026 y debe ser convalidado por el Congreso (o su Diputación Permanente) en los 30 días siguientes a su promulgación. Dos decretos anteriores con medidas parecidas no se convalidaron (el 28 de abril y el 2 de octubre de 2026). Si este tampoco se convalidara, decaería el tope del 2 % y volvería a aplicarse el índice pactado con el IRAV como límite. Actualizaremos esta guía en cuanto haya votación.
Paso 3: haz la cuenta
Renta nueva = renta actual × (1 + porcentaje de actualización / 100)
El porcentaje es el del índice correspondiente al mes de actualización según tu contrato (normalmente, el último publicado en la fecha en que se cumple el año). Algunos ejemplos con una renta de 900 € al mes:
| Índice aplicado | Renta nueva | Subida al mes | Subida al año |
|---|---|---|---|
| Tope del 2 % | 918,00 € | 18,00 € | 216,00 € |
| 2,5 % (ejemplo de IRAV) | 922,50 € | 22,50 € | 270,00 € |
| 3,2 % (ejemplo de IPC) | 928,80 € | 28,80 € | 345,60 € |
Porcentajes de ejemplo para ilustrar el cálculo. Consulta el dato oficial del mes que te corresponda en el INE.
Si el índice es negativo, la renta baja en la misma proporción. Y no olvides que la actualización solo se exige desde el mes siguiente a la notificación escrita (artículo 18.2).
Qué es el IRAV y por qué sustituye al IPC
La Ley 12/2023 encargó al INE crear un índice específico para actualizar los alquileres, más estable que el IPC. Es el Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que el INE publica cada mes desde finales de 2024. A lo largo de 2026 se ha movido en torno al 2,4-2,5 %, por debajo del IPC general. Te explicamos cómo consultarlo y a qué contratos se aplica en el IRAV: qué es y cómo se usa.
Zonas tensionadas: límites a la renta de los nuevos contratos
En los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado, la Ley 12/2023 limita también la renta inicial de los contratos nuevos: en general no puede superar la última renta del contrato anterior en esa vivienda (actualizada), y si el propietario es un gran tenedor, no puede superar el índice estatal de referencia (artículo 17.6 y 17.7 de la LAU). A finales de julio de 2026 había 317 municipios declarados. Consulta la lista y los efectos en zonas tensionadas: qué son y cuáles hay. Si quieres saber cuánto se paga de media en tu ciudad, mira el precio medio del alquiler en España.
Si la subida no es correcta
- Pide por escrito el cálculo: índice, mes de referencia y porcentaje.
- Compruébalo con el dato oficial del INE y con la calculadora.
- Responde por escrito (correo con acuse o burofax) explicando por qué no es correcta y que seguirás pagando la renta vigente.
- Sigue pagando la renta que sí corresponde, siempre por banco. Nunca dejes de pagar del todo: eso sí sería un impago.
La actualización no es automática: tienes que comunicarla por escrito indicando el índice y el porcentaje, y solo puedes cobrarla desde la mensualidad siguiente. Si tu renta está por encima del índice de referencia de tu zona, revisa el tope de 0 % del decreto de octubre de 2026 antes de enviar la carta.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden subir el alquiler si el contrato no dice nada?
No durante el contrato. El artículo 18 de la LAU solo permite actualizar la renta si se ha pactado expresamente. Sin cláusula de actualización, la renta se mantiene hasta que se firme un contrato nuevo.
¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?
Depende de la fecha de tu contrato y de lo pactado. Para las actualizaciones anuales entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, el Real Decreto-ley 29/2026 fija que, si no hay un nuevo acuerdo, la subida no puede superar el 2 %, y que no puede haber subida si la renta ya supera el índice de referencia. Ese decreto está pendiente de convalidación. Fuera de esos casos, el límite es el índice pactado y, como techo, el IRAV del INE.
¿Qué pasa si no acepto la subida del alquiler?
Si la subida respeta el contrato y la ley, es obligatoria y no aceptarla sería un impago parcial. Si no la respeta (no está pactada, supera el índice o el tope, o se aplica antes de cumplir el año), puedes negarte por escrito y seguir pagando la renta anterior, guardando los justificantes.
¿Pueden subirme el alquiler al renovar el contrato?
Las prórrogas obligatorias y tácitas mantienen el mismo contrato, así que solo cabe la actualización anual pactada. Una subida mayor solo es posible con un contrato nuevo, y en zonas tensionadas la renta del nuevo contrato está limitada por la del anterior.
¿Con cuánta antelación me tienen que avisar de la subida?
La actualización se exige desde la mensualidad siguiente a aquella en que una parte la notifique por escrito a la otra, indicando el porcentaje y el índice aplicado (artículo 18.2 LAU). No es retroactiva a meses anteriores a la notificación.
Normativa y fuentes consultadas
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, artículos 17 y 18 y disposición adicional undécima (BOE)
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, disposición final sexta (BOE)
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE)
- INE: Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV)
- Ministerio de Vivienda: medidas urgentes por la vivienda