En esta guía
Respuesta rápida: si alquilas una vivienda que es la residencia habitual del inquilino, puedes reducir el rendimiento neto positivo en tu IRPF. En contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, la reducción es del 60 %. En los posteriores es del 50 % con carácter general, y del 60 %, 70 % o 90 % en supuestos concretos. El decreto de octubre de 2026 prevé una nueva escala para contratos desde el 2 de diciembre de 2026.
La reducción por alquiler de vivienda es la mayor ventaja fiscal del propietario: en un piso con 6.000 € de rendimiento neto, pasar del 50 % al 90 % supone tributar por 600 € en vez de por 3.000 €. Esta guía explica qué porcentaje te corresponde. Para el cálculo completo de la declaración, ve a cómo declarar el alquiler en la renta.
Porcentajes vigentes (contratos hasta el 1 de diciembre de 2026)
| Supuesto | Reducción |
|---|---|
| Contrato firmado antes del 26/5/2023 | 60 % |
| Nuevo contrato en zona tensionada con renta inicial inferior en más de un 5 % a la del contrato anterior (actualizada) | 90 % |
| Vivienda en zona tensionada alquilada por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años | 70 % |
| Vivienda asequible incentivada o protegida alquilada a la Administración, entidades del tercer sector o con renta limitada por un régimen de protección | 70 % |
| Obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores a la firma del contrato | 60 % |
| Resto de contratos firmados desde el 26/5/2023 | 50 % |
Artículo 23.2 de la Ley del IRPF, en la redacción de la Ley 12/2023, aplicable desde el ejercicio 2024. Si encajas en varios supuestos, se aplica el porcentaje mayor.
Requisitos comunes
- Alquiler destinado a vivienda: no se aplica a temporada, turístico, locales ni garajes alquilados por separado.
- Rendimiento neto positivo: ingresos menos gastos y amortización.
- Declarado en tu autoliquidación: no se aplica a lo que regularice Hacienda en una comprobación.
- Datos del inquilino: debes identificarle con su NIF en la declaración.
Ejemplo
Rendimiento neto de 4.000 € (cifras de ejemplo):
| Caso | Reducción | Tributa |
|---|---|---|
| Contrato de 2021 | 2.400 € (60 %) | 1.600 € |
| Contrato de 2024, caso general | 2.000 € (50 %) | 2.000 € |
| Contrato de 2025 en zona tensionada bajando la renta un 8 % | 3.600 € (90 %) | 400 € |
La diferencia de base (1.600 € entre el caso general y la bajada en zona tensionada) se multiplica por tu tipo marginal. Con un tipo del 30 %, son unos 480 € al año de diferencia de impuesto.
La nueva escala del decreto de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 (pendiente de convalidación) aprueba una escala nueva para los contratos firmados desde el 2 de diciembre de 2026. Los contratos firmados hasta el 1 de diciembre mantendrían el régimen de la tabla anterior. Según la información publicada sobre el decreto, los porcentajes dependen de si la renta baja, se mantiene o sube frente al contrato anterior.
| Nuevo contrato (desde el 2/12/2026) | Reducción prevista |
|---|---|
| Renta inferior en más de un 5 % a la anterior | Del 70 % al 100 % según zona, edad del inquilino y relación con el índice de referencia |
| Misma renta o bajada de hasta el 5 % | 50 % |
| Subida de hasta el 5 % | 40 % |
| Subidas mayores | Entre el 30 % y el 15 %, menor cuanto más sube |
| Prórroga tácita con renta no superior al índice de referencia | 80 % |
| Alquiler social o con renta limitada por programa público | 70 % |
| Vivienda rehabilitada en los dos años anteriores | 60 % |
Resumen orientativo a partir de la información publicada sobre el Real Decreto-ley 29/2026. Pendiente de convalidación: comprueba el texto consolidado del BOE antes de decidir la renta de un nuevo contrato.
Si vas a firmar un contrato nuevo, compara el impuesto que pagarás con cada nivel de renta: una pequeña bajada en zona tensionada, o mantener la renta, puede dejarte más dinero neto que una subida. Y revisa que estás deduciendo todos los gastos deducibles del piso.
Preguntas frecuentes
¿Se aplica la reducción si tengo pérdidas con el alquiler?
No. La reducción solo se aplica sobre el rendimiento neto positivo. Si los gastos y la amortización superan a los ingresos, el rendimiento es negativo y no hay nada que reducir.
¿Puedo aplicar la reducción si alquilo por habitaciones?
La reducción exige que el arrendamiento se destine a vivienda. Hacienda la ha admitido en alquileres de habitaciones que son la vivienda habitual del inquilino, pero no en alquileres de temporada, turísticos o a empresas que no destinan la vivienda a residencia permanente de una persona concreta. Revisa tu caso con un asesor.
Mi contrato es de 2022 y se prorrogó en 2025, ¿qué reducción tengo?
Las prórrogas mantienen el contrato original, así que en principio conservas el 60 % de los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023. Si firmas un contrato nuevo, aunque sea con el mismo inquilino, se aplica el régimen vigente en la fecha de la firma.
¿Hacienda puede quitarme la reducción?
Sí, sobre los rendimientos que no declaraste o declaraste de menos y te regulariza en una comprobación: la reducción solo se aplica a lo declarado correctamente en tu autoliquidación.
Normativa y fuentes consultadas