En esta guía
Respuesta rápida: el propietario puede deducir de los ingresos del alquiler el IBI y las tasas, la comunidad, los intereses de la hipoteca, las reparaciones y la conservación, los seguros, los suministros que pague, los honorarios de agencia y gestoría, los impagos de dudoso cobro y la amortización (3 % anual del valor de la construcción). Todo en proporción a los días alquilados.
Los gastos deducibles son lo que separa tributar por casi todo lo que cobras o por una pequeña parte. La lista está en el artículo 23 de la Ley del IRPF y en los artículos 13 y 14 de su Reglamento. Guarda todas las facturas y justificantes de pago: si Hacienda te los pide, tendrás que probarlos. Para el proceso completo, consulta cómo declarar el alquiler en la renta.
Lista de gastos deducibles
| Gasto | ¿Deducible? | Detalle |
|---|---|---|
| IBI y tasa de basuras | Sí | Tributos que gravan el inmueble |
| Comunidad de propietarios | Sí | Cuotas ordinarias. Las derramas, según sean conservación (deducible) o mejora (amortizable) |
| Intereses de la hipoteca y gastos de financiación | Sí, con límite | No la amortización de capital |
| Reparación y conservación | Sí, con límite | Pintura, arreglo de caldera, fontanería, sustitución de elementos estropeados |
| Seguros | Sí | Hogar, responsabilidad civil, impago |
| Suministros pagados por el propietario | Sí | Si los pagas tú y no te los reembolsa el inquilino |
| Agencia inmobiliaria, gestoría, abogado | Sí | Gastos de formalización y defensa del contrato |
| Certificado energético | Sí | Necesario para alquilar |
| Saldos de dudoso cobro (impagos) | Sí, con requisitos | Concurso del deudor o más de seis meses desde la primera gestión de cobro |
| Amortización del inmueble | Sí | 3 % del mayor entre coste de adquisición y valor catastral, sin suelo |
| Amortización de muebles y electrodomésticos | Sí | Normalmente hasta el 10 % anual de su coste |
| Mejoras y ampliaciones | No como gasto | Se suman al valor y se amortizan |
| Cuota de capital de la hipoteca | No | Es devolución de deuda, no gasto |
| Multas y sanciones | No | No son gastos necesarios |
El límite de intereses y reparaciones
Los intereses y gastos de financiación, junto con los de reparación y conservación, no pueden superar los ingresos íntegros obtenidos por ese inmueble en el año. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite. El resto de gastos (IBI, comunidad, seguros, amortización) no tienen ese límite y pueden dar un rendimiento negativo.
Reparación frente a mejora
Es la distinción que más errores provoca:
- Reparación o conservación: mantiene la vivienda en su estado de uso. Sustituir una caldera estropeada por otra equivalente, pintar, cambiar una ventana rota, arreglar humedades. Se deduce en el año.
- Mejora: aumenta la capacidad, el rendimiento o la vida útil. Reformar la cocina completa con más elementos, añadir un baño, instalar aire acondicionado donde no había. Se amortiza.
Cómo calcular la amortización
Amortización anual = 3 % × (mayor entre coste de adquisición y valor catastral) × % de construcción
El porcentaje de construcción lo da el recibo del IBI: valor catastral de la construcción ÷ valor catastral total. Ejemplo: compraste por 150.000 € más 12.000 € de gastos e impuestos; el valor catastral es 90.000 €, del que el 60 % es construcción. Base: 162.000 € × 60 % = 97.200 €. Amortización: 97.200 × 3 % = 2.916 € al año. Si el inmueble lo recibiste por herencia o donación, el coste es el valor declarado en el impuesto correspondiente más los gastos.
Prorrateo por días
Si el piso estuvo alquilado solo una parte del año, los gastos anuales se deducen en proporción a los días alquilados o a disposición para alquilar. Por los días restantes, si no era tu vivienda habitual, hay que imputar una renta inmobiliaria.
Abre una carpeta por inmueble y guarda en ella facturas, recibos del IBI, cuotas de comunidad, pólizas y la escritura. Al hacer la renta, aplica después la reducción por alquiler de vivienda sobre el rendimiento neto positivo.
Preguntas frecuentes
¿Se pueden deducir los gastos de un piso vacío mientras busco inquilino?
Sí, los gastos de los periodos en que la vivienda está a disposición para alquilar (anunciada, por ejemplo) pueden deducirse, siempre que se pueda acreditar esa disposición y luego se alquile. Si el piso está vacío sin intención de alquilarlo, no; además hay que imputar una renta inmobiliaria por esos días.
¿Puedo deducir los gastos de compra del piso?
No como gasto del año. El precio de compra y los gastos e impuestos de la adquisición (notaría, registro, ITP o IVA) forman parte del coste de adquisición y se recuperan vía amortización del 3 % anual sobre la parte de construcción.
¿Las cuotas de la hipoteca son deducibles?
Solo los intereses y los gastos de financiación, no la parte de capital que devuelves. Y junto con las reparaciones tienen un límite: no pueden superar los ingresos del inmueble; el exceso se aplica en los cuatro años siguientes.
¿Puedo deducir un impago del inquilino?
Sí, como saldo de dudoso cobro, cuando el inquilino esté en concurso o cuando hayan pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro y el final del año sin renovación de la deuda. Si luego cobras, debes declararlo como ingreso ese año.
Normativa y fuentes consultadas