Qué hacer si el inquilino no paga: pasos desde el primer mes

Respuesta rápida: desde el primer impago, habla con el inquilino y deja constancia por escrito. Si no paga, envíale un burofax requiriendo el pago con al menos 30 días de antelación a la demanda (así no podrá parar el desahucio pagando a última hora) y que sirva como intento de negociación previa. Después, presenta una demanda de desahucio por falta de pago con reclamación de rentas. Nunca cambies la cerradura ni cortes suministros.

El impago es el mayor miedo de quien alquila su piso. La buena noticia es que el procedimiento está bien definido en la Ley de Enjuiciamiento Civil; la mala, que los plazos dependen del juzgado y de la situación del inquilino. Lo que está en tu mano es actuar pronto y hacer bien cada paso. Si aún no tienes inquilino, empieza por la guía para alquilar tu piso y valora un seguro de impago.

Paso 1: el primer mes sin pagar

• Contacta con el inquilino por un medio que deje rastro (correo, mensaje) y pregunta qué ha pasado. Un retraso puntual no es lo mismo que una situación de insolvencia.
• Si propone un plan de pagos, ponlo por escrito con fechas e importes, dejando claro que su incumplimiento te permite reclamar todo.
• Si tienes seguro de impago, comunica el siniestro en el plazo que marque la póliza: suele ser corto y su incumplimiento puede dejarte sin cobertura.

Paso 2: requerimiento fehaciente de pago

Si no hay acuerdo, envía un burofax con certificación de texto y acuse de recibo reclamando las cantidades debidas y dando un plazo. Tiene dos efectos importantes:

1. Impide la enervación: si el requerimiento se hace al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga, no podrá parar el desahucio pagando antes del juicio (artículo 22.4 LEC).
2. Sirve como intento de negociación: desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige con carácter general acreditar un intento previo de solución extrajudicial (MASC) para presentar demandas civiles. Incluye en el burofax una propuesta concreta (por ejemplo, pagar en un plazo o dejar la vivienda en una fecha) para que cumpla esa función.

Paso 3: demanda de desahucio por falta de pago

Se tramita por juicio verbal (artículo 250.1.1.º LEC) ante el juzgado del lugar de la vivienda, con abogado y procurador (fases, costes y vulnerabilidad en el desahucio por impago paso a paso). En la misma demanda se puede reclamar la deuda de rentas y las que se devenguen hasta el desalojo.

Desde la Ley 12/2023, la demanda debe indicar, entre otras cosas, si la vivienda es la residencia habitual del inquilino y si el propietario es gran tenedor. Si eres gran tenedor y el inquilino está en situación de vulnerabilidad, antes debe haberse intentado un procedimiento de conciliación o intermediación con las administraciones (artículo 439 LEC).

El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, pendiente de convalidación) amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional, con un plazo de dos meses para que la Administración ofrezca una alternativa o asuma la deuda. Si el propietario es una persona física con pocas viviendas, el juez debe ponderar también sus circunstancias, y la suspensión tiene un límite temporal y compensación.

Errores que alargan el problema

• Esperar varios meses «a ver si paga». La deuda crece y el seguro puede quedar fuera de plazo.
• Tomarte la justicia por tu mano: cambiar la cerradura, cortar la luz o entrar en la vivienda. Puede acabar en una denuncia contra ti. Ver si el casero puede entrar en el piso.
• Aceptar pagos parciales sin documento: deja claro por escrito que son a cuenta de la deuda.
• No guardar pruebas: contrato, recibos, extractos bancarios y comunicaciones.

Cómo prevenir el impago

1. Estudia la solvencia antes de firmar: ingresos estables y proporcionados a la renta.
2. Pide garantía adicional (hasta dos mensualidades) o un avalista.
3. Contrata un seguro de impago a tu cargo, que suele incluir la defensa jurídica del desahucio.
4. Cobra por domiciliación o transferencia y revisa cada mes que se ha pagado.

Si no puedes pagar, habla con el propietario antes de dejar de hacerlo y acude a los servicios sociales de tu ayuntamiento: pueden informarte de ayudas al alquiler y, si eres vulnerable, de las medidas de protección frente al desahucio.

Preguntas frecuentes