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Respuesta rápida: el propietario. Desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato de alquiler de vivienda corren a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la LAU). La agencia no puede cobrar al inquilino honorarios por alquilarle el piso, ni con ese nombre ni con otro.
Antes de la Ley de Vivienda era habitual que el inquilino pagara un mes de renta más IVA a la inmobiliaria. Hoy está prohibido, pero siguen apareciendo cobros disfrazados: «gastos de gestión», «estudio de solvencia», «reserva no reembolsable». Te explicamos qué es legal, qué no y cómo recuperar lo que hayas pagado. Repasa también el resto de cambios en los 10 cambios de la Ley de Vivienda.
Qué puede cobrarte la agencia y qué no
| Concepto | ¿Te lo pueden cobrar? |
|---|---|
| Honorarios por alquilarte el piso | No |
| Redacción del contrato | No, es gasto de formalización |
| «Estudio de solvencia» o «análisis de perfil» | No, si es para alquilar ese piso |
| «Gastos de gestión» o «tramitación» | No |
| Reserva o señal | Solo como anticipo de la renta o la fianza, que se descuenta después o se devuelve si no se firma por causa ajena a ti |
| Fianza (una mensualidad) y garantía adicional (máximo dos) | Sí, pero es dinero del propietario como garantía, no de la agencia |
| Primera mensualidad de renta | Sí |
| Servicio de búsqueda que tú contratas aparte | Solo si lo encargas tú, por escrito y libremente |
La regla vale para cualquier alquiler de vivienda, también si te lo ofrece un particular a través de una agencia o si el propietario es una empresa. Una cláusula que te atribuya esos gastos es nula.
Los cobros disfrazados más frecuentes
- «Gastos de estudio» o «informe de solvencia»: comprobar si puedes pagar es parte de la gestión que encarga el propietario.
- «Reserva no reembolsable»: una reserva que no se descuenta de nada y que pierdes aunque no firmes es, en la práctica, un honorario.
- «Cuota de alta» o «suscripción» para ver pisos: además de no ser legal si es para alquilar un piso concreto, es una señal clásica de estafa. Lee cómo detectar estafas en el alquiler.
- Seguro de impago a cargo del inquilino: en los contratos desde el 8 de octubre de 2026, el decreto de vivienda prohíbe exigir al inquilino un seguro de impago. Ver seguro de impago del alquiler.
Pide siempre el desglose de lo que pagas antes de firmar y que te den factura o recibo de cada concepto. Si te cobran algo ilegal, ese papel será tu prueba.
Cómo reclamar lo que pagaste
- Reúne las pruebas: contrato, factura o recibo, transferencia y mensajes con la agencia.
- Reclama por escrito a la agencia (y con copia al propietario) la devolución, citando el artículo 20.1 de la LAU. Usa el modelo de abajo.
- Pide la hoja de reclamaciones en la oficina de la agencia: está obligada a tenerla.
- Acude a consumo: la OMIC de tu ayuntamiento o la dirección de consumo de tu comunidad. Pueden mediar e incluso sancionar a la agencia.
- Si no devuelven el dinero, presenta una demanda (juicio verbal o monitorio). Hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador.
Puedes reclamar a la agencia, que cobró, y también al propietario, que es quien debía asumir el gasto.
Modelo de reclamación a la inmobiliaria
Si eres propietario
Los honorarios de la agencia los pagas tú, y puedes deducirlos de los ingresos del alquiler en tu IRPF como gasto. Comprueba que la agencia no cobra nada al inquilino en tu nombre: si lo hace, el inquilino puede reclamarte también a ti. Más en gastos deducibles del alquiler y en cómo alquilar tu piso.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar a la inmobiliaria por alquilar un piso?
No. Desde el 26 de mayo de 2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren a cargo del arrendador (artículo 20.1 de la LAU, modificado por la Ley 12/2023). La agencia no puede cobrártelos, ni directamente ni con otro nombre.
¿Y si la agencia me cobra «gastos de gestión» o «estudio de solvencia»?
Si el cobro está ligado a alquilar ese piso (redactar el contrato, comprobar tu solvencia, enseñar la vivienda), es un gasto de gestión o formalización que corresponde al propietario. Cambiarle el nombre no lo hace legal.
¿Puedo recuperar los honorarios que pagué?
Sí, si los pagaste en un contrato firmado desde el 26 de mayo de 2023. Reclama primero por escrito a la agencia y al propietario; si no te devuelven el dinero, puedes acudir a consumo o al juzgado (para cantidades de hasta 2.000 € no necesitas abogado ni procurador).
¿Y si soy yo quien contrata a una agencia para que me busque piso?
Si encargas tú, por tu cuenta y por escrito, un servicio de búsqueda personalizado, es un contrato distinto entre tú y esa empresa. Pero si la agencia trabaja para el propietario anunciando su piso, no puede cobrarte a ti. Desconfía de las «cuotas de alta» para acceder a listados de pisos: son una fuente habitual de estafas.
Normativa y fuentes consultadas