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Respuesta rápida: puedes subarrendar parte de tu piso de alquiler (por ejemplo, una habitación) solo si el propietario lo autoriza por escrito, y sin cobrar más de la parte proporcional de lo que pagas (artículo 8.2 de la LAU). El piso entero no se puede subarrendar. Hacerlo sin permiso permite al casero pedir la resolución del contrato.
Con los alquileres en máximos, subarrendar una habitación parece una forma sencilla de compartir gastos. Es legal, pero con condiciones estrictas. Te explicamos cuáles son, la diferencia con la cesión, qué pasa si lo haces sin permiso y cómo pedirlo. Si lo que buscas es alquilar tú una habitación al propietario, ve a alquiler de habitaciones.
Subarriendo, cesión y compartir piso: no es lo mismo
| Figura | Qué es | ¿Necesita permiso? |
|---|---|---|
| Subarriendo | Tú sigues siendo inquilino y alquilas una parte del piso a otra persona | Sí, escrito |
| Cesión del contrato | Otra persona ocupa tu lugar como inquilino | Sí, escrito |
| Convivir con tu pareja o familia | Vive contigo sin pagarte un alquiler | No |
| Varios inquilinos en el mismo contrato | Todos firman con el propietario | Se pacta al firmar |
La clave es que haya un pago a cambio del uso de una parte de la vivienda. Que tu pareja viva contigo y compartáis gastos no es subarriendo.
Los requisitos del subarriendo legal
- Consentimiento escrito del propietario. No basta con que «lo sepa» o no diga nada.
- Solo parcial: una o varias habitaciones, pero tú debes seguir viviendo allí o conservar el uso del resto.
- Precio limitado: lo que cobres no puede superar la parte proporcional de tu renta.
- Duración limitada: el subarriendo termina cuando termina tu contrato, sea cual sea la causa.
Artículo 8.2 de la LAU: «La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. […] El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.»
Cuánto puedes cobrar
El cálculo habitual es proporcional a la superficie o a las habitaciones que cedes, sumando la parte de zonas comunes:
Máximo a cobrar ≈ tu renta × (parte de la vivienda que usa el subarrendatario)
Ejemplo: pagas 900 € por un piso de tres habitaciones y subarriendas una con uso compartido de cocina y salón. Una cifra razonable sería unos 300 €. Los suministros se pueden repartir aparte según el consumo real.
Cobrar más, por ejemplo 500 € por esa habitación, va contra la ley y da argumentos al propietario para resolver tu contrato.
Qué pasa si subarriendas sin permiso
- Resolución del contrato: el subarriendo no consentido es una de las causas del artículo 27.2 de la LAU. El propietario puede demandarte para recuperar la vivienda.
- Daños: respondes ante el propietario de lo que haga la persona a la que subarriendas.
- Problemas con el subarrendatario: si se niega a irse, eres tú quien tiene que reclamarle, y un subarriendo ilegal complica mucho las cosas.
Anunciar una habitación en portales sin autorización deja rastro. Si el propietario lo ve, tendrá la prueba que necesita. Pide siempre el permiso antes.
Modelo para pedir permiso al propietario
Y en Hacienda
Lo que cobras del subarrendatario es un rendimiento del capital mobiliario (artículo 25.4 de la Ley del IRPF). Puedes restar la parte proporcional de tu alquiler y de los gastos asociados. Como el precio no puede superar lo que pagas, el rendimiento suele ser cero o casi. Si aplicas la deducción del inquilino en la Renta, consulta con la Agencia Tributaria cómo afecta el subarriendo a tu caso.
Qué cambia con el decreto de octubre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 incluye expresamente el alquiler de habitaciones dentro de la LAU para los contratos firmados desde el 8 de octubre y establece que la suma de las rentas de las habitaciones no puede superar la renta de la vivienda completa. Es coherente con la regla del subarriendo: con el piso dividido en habitaciones no se puede ganar más que alquilándolo entero. Más en el resumen del decreto.
Si eres propietario y te piden permiso, puedes darlo con condiciones (número de personas, duración, identificación del subarrendatario). Si sospechas de un subarriendo sin permiso, reúne pruebas (anuncios, testigos) y consulta con un abogado antes de actuar: nunca entres en la vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Puedo subarrendar sin permiso del casero?
No. El subarriendo de vivienda exige el consentimiento escrito del propietario (artículo 8.2 de la LAU). Hacerlo sin permiso es causa de resolución del contrato (artículo 27.2.c), así que el propietario podría pedir al juez que te desaloje.
¿Puedo subarrendar el piso entero?
No en un alquiler de vivienda: la LAU solo permite el subarriendo parcial. Si quieres que otra persona ocupe toda la vivienda en tu lugar, eso es una cesión del contrato, que también necesita el consentimiento escrito del propietario.
¿Cuánto puedo cobrar a la persona que subarriendo?
Como máximo la parte proporcional de lo que pagas tú. Si pagas 900 € y subarriendas una habitación que supone un tercio de la vivienda, no puedes cobrar más de unos 300 € (artículo 8.2 de la LAU). Ganar dinero con el subarriendo no está permitido.
¿Tengo que declarar en Hacienda lo que cobro por el subarriendo?
Sí. Lo que cobras del subarrendatario es un rendimiento del capital mobiliario en tu IRPF; puedes restar la parte proporcional del alquiler que pagas y de los gastos. Como no puedes cobrar más de lo que pagas, normalmente el resultado es cero o muy bajo.
Normativa y fuentes consultadas