Alquilar o dejar un piso a un familiar: qué dice Hacienda

Respuesta rápida: puedes alquilar un piso a un familiar por el precio que queráis, pero si es tu cónyuge o un pariente hasta el tercer grado, el rendimiento neto que declares no puede ser inferior al 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó desde 1994), según el artículo 24 de la Ley del IRPF. Si se lo dejas gratis, declaras ese mismo porcentaje como imputación de rentas, sin poder deducir gastos.

Dejar un piso a un hijo que se independiza o a unos padres mayores es muy común, y muchas veces se hace con una renta simbólica o sin cobrar. Hacienda lo permite, pero con reglas específicas para evitar que se declaren rentas artificialmente bajas. Te explicamos cómo tributa cada opción, con ejemplos. Para el alquiler normal, ve a cómo declarar el alquiler en la renta.

Las tres opciones y cómo tributa cada una

Artículo 24 de la Ley del IRPF: cuando el arrendatario sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado inclusive del contribuyente, el rendimiento neto total no puede ser inferior al que resulte de las reglas de imputación de rentas del artículo 85.

Quién cuenta como pariente hasta el tercer grado

• Primer grado: padres e hijos; suegros, yernos y nueras.
• Segundo grado: abuelos, nietos y hermanos; cuñados.
• Tercer grado: bisabuelos, bisnietos, tíos y sobrinos (también por afinidad).

Los primos son parientes de cuarto grado: si alquilas a un primo, no se aplica el mínimo del artículo 24. Tampoco a la pareja de hecho, que fiscalmente no es cónyuge, aunque una renta muy baja sin justificación puede llamar la atención de Hacienda.

Cómo se calcula el mínimo: ejemplo

Alquilas a tu hija un piso con un valor catastral de 80.000 € (revisado después de 1994) por 200 € al mes.

Si la renta fuese de 600 € al mes, el rendimiento neto real (7.200 − 2.300 = 4.900 €) superaría el mínimo y declararías el real, como cualquier alquiler.

Rendimiento a declarar = el mayor entre (ingresos − gastos) y (valor catastral × 1,1 % o 2 %)

La cesión gratuita

Si no cobras nada, fiscalmente no hay alquiler. El piso tributa como si estuviera a tu disposición:

• Declaras una imputación de rentas del 2 % del valor catastral (1,1 % si se revisó desde 1994), en proporción a tu parte de propiedad y a los días del año.
• No puedes deducir IBI, comunidad, intereses ni amortización.
• Tu familiar no paga nada por el uso, y no hay donación mientras no le transmitas la propiedad.

En muchos casos, cobrar una renta baja con contrato sale más o menos igual que la cesión gratuita, pero da más seguridad jurídica a las dos partes.

La reducción por alquiler de vivienda

La reducción del 50 % al 90 % se aplica sobre el rendimiento neto positivo de alquilar una vivienda que es la residencia habitual del inquilino. En los alquileres a familiares, cómo se combina con el mínimo del artículo 24 depende del caso y de los criterios de la Agencia Tributaria: si es relevante para ti, consúltalo con un asesor o en el servicio de ayuda de Hacienda antes de presentar la declaración. En la cesión gratuita no hay reducción, porque no hay alquiler.

Recomendaciones si alquilas a un familiar

1. Firmad un contrato por escrito, aunque sea en familia. Evita malentendidos y es la base para declarar. Ver los riesgos de alquilar sin contrato.
2. Cobra por transferencia, con un concepto claro.
3. Declara siempre el alquiler o la imputación: Hacienda cruza datos de padrón, suministros y catastro.
4. Guarda las facturas de los gastos deducibles.
5. Revisa la deducción autonómica de tu familiar: muchas comunidades excluyen el alquiler entre parientes cercanos.

Si dudas entre alquilar a precio de mercado y ayudar a un familiar con una renta baja, haz los números con las dos opciones: la diferencia fiscal suele ser menor de lo que parece cuando el valor catastral es bajo, y mucho mayor si el piso tiene un valor catastral alto.

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