En esta guía
Respuesta rápida: si el propietario vende el piso, tu contrato sigue: el comprador ocupa el lugar del vendedor y tiene que respetar el alquiler durante el plazo mínimo (5 o 7 años) y sus prórrogas. Además tienes derecho de tanteo (te deben ofrecer comprarlo antes, con 30 días naturales para decidir) y de retracto (si no te avisaron, puedes comprarlo en las mismas condiciones que el comprador).
El comprador tiene que respetar tu contrato
Según el artículo 14 de la LAU, quien compra una vivienda alquilada queda subrogado en los derechos y obligaciones del vendedor durante los primeros cinco años del contrato (siete si el arrendador era persona jurídica), y además durante las prórrogas a las que tengas derecho. Desde la reforma de 2019 esto se aplica aunque el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad.
- La renta, la fianza y el resto de condiciones no cambian por la venta.
- El vendedor debe pasar tu fianza al comprador. Al final del contrato, te la devuelve el nuevo propietario.
- El comprador no puede subir la renta fuera de lo que permita el contrato y la ley. Ver cuánto pueden subirte el alquiler.
Derecho de tanteo: te tienen que ofrecer el piso
Antes de vender, el propietario debe notificarte de forma fehaciente (burofax o notario) su decisión de vender, el precio y las demás condiciones. Tienes 30 días naturales para decidir si lo compras en esas condiciones (artículo 25 de la LAU).
Los notarios y registradores no pueden formalizar ni inscribir la venta sin que se acredite que te han hecho esas notificaciones.
Derecho de retracto: si no te avisaron
Si el propietario no te notificó, o vendió por un precio más bajo o en mejores condiciones que las que te ofreció, puedes ejercer el retracto: subrogarte en la compra en las mismas condiciones pagando lo mismo que el comprador. Tienes 30 días naturales desde que el comprador te notifica la venta entregándote copia de la escritura.
Cuándo no hay tanteo ni retracto
- Cuando la vivienda se vende junto con las demás viviendas o locales del mismo propietario en el edificio, o se vende el edificio entero.
- Cuando el contrato incluía una renuncia válida a estos derechos.
El Real Decreto-ley 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026 y pendiente de convalidación) prohíbe que el inquilino renuncie en el contrato al derecho de adquisición preferente. Si se convalida, esas cláusulas dejarán de ser válidas en los contratos a los que se aplique. Más en la guía del decreto.
Visitas de compradores
El piso es tu domicilio: el propietario o la inmobiliaria no pueden entrar sin tu consentimiento, aunque quieran enseñarlo. Lo práctico es acordar por escrito días y horas de visita con aviso previo. Ver si el casero puede entrar en el piso.
Si te ofrecen dinero por irte
Es habitual que el vendedor o el comprador ofrezcan una cantidad o condonar meses de renta a cambio de dejar el piso antes. Es legal y puede interesarte, pero negócialo por escrito: fecha de entrega de llaves, devolución de la fianza y cantidad. No estás obligado a aceptar. Si decides irte por tu cuenta, revisa cómo rescindir el contrato.
En cuanto sepas que venden el piso, guarda una copia del contrato y de los justificantes de pago de la fianza y las rentas. Si recibes un burofax de tanteo, lee bien el precio y las condiciones: definen también tu derecho de retracto.
Preguntas frecuentes
¿El nuevo dueño puede echarme si compra el piso?
No mientras dure el plazo mínimo del contrato (cinco años, o siete si el anterior propietario era una empresa) ni sus prórrogas obligatorias. El comprador se subroga en los derechos y obligaciones del vendedor (artículo 14 de la LAU). Pasado ese plazo, se aplican las reglas generales de fin de contrato.
¿Cuánto tiempo tengo para ejercer el derecho de tanteo?
30 días naturales desde que el propietario te notifica de forma fehaciente su decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales.
¿Y si no me avisaron de la venta?
Puedes ejercer el derecho de retracto: comprar la vivienda en las mismas condiciones que el comprador, en 30 días naturales desde que este te notifica la compra con copia de la escritura. Si nadie te notifica, el plazo no empieza a correr.
¿Tengo que enseñar el piso a los compradores?
No estás obligado salvo que lo diga el contrato. Lo razonable es pactar visitas en horarios concretos y con aviso. El propietario no puede entrar sin tu permiso.
¿Si me voy antes por la venta tengo que pagar indemnización?
Depende de tu contrato y del tiempo transcurrido. Si llevas más de seis meses puedes desistir con 30 días de preaviso; si el contrato prevé indemnización, se aplica. Una venta no te obliga a irte.
Normativa y fuentes consultadas