¿Puede el inquilino hacer obras o pintar el piso de alquiler?

Respuesta rápida: sin permiso escrito del propietario, el inquilino no puede hacer obras que cambien la configuración de la vivienda (tirar un tabique, mover la cocina) ni que afecten a su seguridad (artículo 23 de la LAU). Pintar o colgar cuadros no es una obra en ese sentido, pero al irte debes devolver el piso como lo recibiste, salvo el desgaste normal.

Querer sentirte en casa es lógico: cambiar el color de una pared, poner estanterías o renovar un baño viejo. Pero la vivienda no es tuya y la ley pone límites. Te explicamos qué puedes hacer libremente, qué necesita permiso y cómo evitar que te descuenten la fianza. Si lo que hay que hacer es una reparación (algo que se ha roto), lee quién paga las reparaciones del alquiler.

Qué puedes hacer y qué no

Qué dice la ley sobre las obras del inquilino

El artículo 23 de la LAU distingue dos tipos de obras que el inquilino no puede hacer sin consentimiento escrito del propietario:

• Las que modifiquen la configuración de la vivienda o de sus accesorios (trastero, garaje).
• Las que provoquen una disminución de la estabilidad o la seguridad de la vivienda.

Si las haces sin permiso, el propietario puede elegir entre:

1. Exigir que dejes la vivienda como estaba, a tu costa, al terminar el contrato.
2. Quedarse con la obra sin pagarte nada, aunque haya mejorado el piso.
3. Si la obra afecta a la seguridad, exigir la reposición inmediata.

Además, realizar obras no consentidas cuando el consentimiento es necesario es causa de resolución del contrato (artículo 27.2.d de la LAU).

Pintar el piso: lo que debes saber

Pintar es lo que más dudas genera. La regla práctica:

• Revisa el contrato: algunos exigen autorización para pintar o para cambiar colores. Si lo dice, cúmplelo.
• Colores neutros: si repintas en un color parecido al original, rara vez habrá problema.
• Colores llamativos: al irte te pueden pedir que vuelvas a pintar o descontarte el coste de la fianza.
• Desgaste normal: el paso de los años ensucia las paredes. Eso no te lo pueden cobrar; lo explicamos en qué puede descontar el casero de la fianza.

Antes de pintar, manda un mensaje al propietario con el color que quieres y guarda su respuesta. Un «sí, sin problema» por escrito te ahorra discusiones al final.

Obras de accesibilidad

El artículo 24 de la LAU permite al inquilino hacer, sin permiso pero notificándolo por escrito, las obras necesarias para adaptar la vivienda cuando él, su cónyuge o pareja de hecho, o un familiar que conviva con él tenga discapacidad o sea mayor de 70 años. Por ejemplo: cambiar la bañera por un plato de ducha, poner asideros o ampliar una puerta.

Al terminar el contrato, el propietario puede pedir que la vivienda vuelva a su estado anterior. Si las obras afectan a elementos comunes del edificio (una rampa en el portal), hace falta además acuerdo de la comunidad.

¿Y si quiero mejorar el piso a cambio de renta?

Es posible pactar con el propietario que tú haces una obra (renovar la cocina, cambiar ventanas) y él te lo compensa con una rebaja de la renta durante un tiempo. La LAU lo permite. Si lo hacéis:

• Ponlo por escrito: qué obra, presupuesto, quién la paga y cuántos meses se descuentan.
• Aclara qué pasa si dejas el piso antes de compensar la inversión.
• Guarda las facturas.

Obras del propietario mientras vives en el piso

La otra cara: el propietario puede hacer obras de conservación necesarias y tú debes tolerarlas, con derecho a una rebaja de la renta si duran más de 20 días (artículo 21 LAU). Las obras de mejora deben avisarse con tres meses de antelación y te permiten desistir del contrato; si las aceptas, tras cinco años de contrato pueden subir la renta (artículos 19 y 22 LAU). Más en quién paga las reparaciones.

Si eres propietario y el inquilino te pide permiso para una obra, contesta por escrito y precisa qué autorizas, si deberá reponerla al irse y quién paga. Un permiso vago genera conflictos al final del contrato.

Preguntas frecuentes